Недвижимость в Израиле: цены на жилье, нюансы продажи-покупки.

Если вы подумываете о репатриации в Израиль, то понятно, что вопрос о покупке/аренде жилья в этой стране стоит как нельзя остро. Возможности ипотеки, какие-то скидки для переселенцев, где самое дешевое жилье в Израиле? Если покупка жилья прошла под руководством русскоязычных представителей агентства недвижимости, то, как правильно составить договора с коммунальными службами, когда совсем не знаешь иврита? На эти и другие вопросы можно найти полные ответы ниже.



Решение жилищной проблемы в Израиле

Одним из самых распространенных решений для туристов или новых репатриантов в страну – покупка или аренда квартиры, дома. По статистике более 20% вновь прибывших в Израиль пользуется услугами арендодателей. Если встречаются сложные случаи, то государство, как правило, старается помочь. По поводу аренды жилья в Израиле мы уже говорили в предыдущем материале. Сегодня затронем общие вопросы обращения с недвижимостью в стране.

Факты о недвижимости Израиля

1. Для иностранцев нет ограничений на покупку недвижимости в стране;
2. Отсутствие дискриминации к покупателям-иностранцам;
3. Иностранец в Израиле может получить ипотеку под 4% годовых – так называемая машканта;
4. Виза для россиян в страну не нужна;
5. Рынок недвижимости Израиля привлекателен не только для жителей стран СНГ, но и англичан, французов и американцев;
6. До 2008 года Израиль считался самым перспективный рынком для вливания инвестиций. После кризиса, который, кстати, никак не повлиял на стоимость жилья, страна перешла в тройку лидеров по росту! цен на неё. До сих пор там и остается;
7. Каждый пятый житель страны говорит на русском языке, в иных городах – каждый второй;
8. Это единственная страна на западе, где наблюдается положительный прирост населения. В связи с тем, что жилья тут на всех не хватает, то рост цен на квадратные метры будет наблюдаться всегда и во все времена.

Недвижимость в Израиле: цены на квартиры, земельные участки, дома

Совсем недавно мы писали почем можно купить квартиру в Израиле, так что цены на дома/квартиры можно почерпнуть оттуда. Но вот нераскрытым вопросом осталась покупка земельного участка под застройку жилья в популярных городах. А цены на участки следующие (по данным ресурса israelsale.ru):

• Город Ришон-ЛеЦион дает возможность выбрать для потенциальных инвесторов землю для строительства коттеджа, виллы рядом с морем и пр. интересных мест. К слову сказать, город располагает «лишними» участками земли, с чем в Израиле слабовато.

Вот 250 кв.м. земли на тихой, пасторальной улице недалеко от моря обойдутся в $437 тыс. Как раз идеальное место для коттеджа. Есть участок побольше (640 кв.м.) для возведения виллы рядом с морем, недалеко от Суперленда. Он обойдется дешевле – всего $180 тыс. Есть вариант с жилым строением (30 кв.м.) на территории участка, которое хоть и старое, но на первое время пойдет. Там за 540 кв.м. просят $535 тыс. Это район повышенного спроса на жилье, поэтому такие цены.

• Город Цфат. В нем можно приобрести участок площадью 750 кв.м. с открытым видом на Кинерет за $310 тыс. Земля доступна для строительства коттеджа.

• Участок в Герцлия-Питуах для строительства многоэтажного дома обойдется в $1270 тыс. Это за площадь в 428 кв.м. Если необходим участок для виллы, то за 1100 кв.м. придется отдать $2500 тыс. (это район Кфар-Шмарьяга).

• В городе Реховот участок в 750 кв.м. с разрешением на возведение 6 единиц строений (2 пентхауса и 4 квартиры с садом с видом на центральный каньон) обойдется в $1210 тыс.

• В Петах-Тиква предложений больше. Участок для постройки личного дома в 209 кв.м. обойдется в $390 тыс. Если необходима земля (1200 кв.м.) для постройки многоквартирного дома со всеми разрешениями площадью до 4000 кв.м., то заплатить придется все $3250 тыс.

• В Ган-Явне участок для постройки индивидуального дома в 330 кв.м. выйдет $280 тыс.

• Если нужна вилла (со всеми разрешениями на постройку) площадью 500 кв.м. в Раанане, то придется отдать $225 тыс.

• В Нетании по желанию можно построить либо виллу в 20 метрах от моря (600 кв.м.), где участок выйдет $1750 тыс. Также возвести дом в 5 этажей для 11 квартир на первой линии, где за 640 кв.м. придется отдать $1750 тыс.

• В Иегуд земля для личной виллы площадью 500 кв.м. выйдет $873 тыс.

• В Савьон за участок 1000 кв.м. для строительства виллы придется выложить $7000 тыс.

Строительство домов в Израиле

В стране ещё каких-то 20 лет назад строили исключительно летние коттеджи «циммеры», то сейчас народ переходит массово на строения из натуральной древесины. На то есть свои причины:

• Для израильского климата подобное жилье позволяет меньше расходовать электроэнергии, которая в стране скоро будет по цене золота;
• Экологичность строения, да и внимания требует ноль, подкрашивай его только периодически;
• Строительные компании максимально вкладывают в дома, дабы защитить строение от грибка, влажности и насекомых;
• Дом из дерева строится на порядок быстрее. Допустим, 180 кв.м. можно возвести за 4 месяца;
• Хорошая термоизоляция за счет особой формы стен.

Дерево в Израиле отлично приспосабливается к естественной среде, что идеально для тамошнего климата. Обычно для возведения деревянных конструкций подключают финскую сосну. Стоимость стройки начинается с $1000 за один квадратный метр. Что касается условий оплаты, то они проще, чем на любом другом объекте строительства. Предоплаты, как правило, нет, а расчеты идут согласно требованиям графиков банков, выдающих машканту. Кстати, цены все фиксированные. Продажа недвижимости в Израиле в строительной сфере происходит в нескольких вариантах. Либо в страну прибывают уже готовые конструкции, либо отдельные их элементы.

Стоит также отметить, что наряду с деревом, в Израиле популярно ещё и зеленое строительство "бния ярука". И если застройка деревянных домов происходит повсеместно, то дом-новинка, который бы гармонировал с природой, возводят пока что только пару компаний, одна из которых – это крупнейшая "Шикун у-бинуй НАДЛАН". Она уже выстроился более 11 комплексов по всей стране, так что покупателям есть из чего выбрать. Но всё указывает на то, что за зелеными постройками – будущее Израиля.

Небольшие нюансы построек в Израиле

Новая недвижимость в Израиле от застройщика не сразу попадает на регистрацию в Бюро недвижимости. Это связано с тем, что многоквартирное строение попадает под государственную регистрацию полностью и по особенной процедуре. Пока этого не произошло, квартиры оформляются по временным номерам. Это законодательно утвержденная процедура, которой занимается сам застройщик.

Что касается участков под различные типы застроек, то от покупки земли до проживания в уже построенном на ней объекте, человеку (компании) придется пройти несколько этапов:

• Проектирование объекта;
• Привязка согласованного проекта к определенному участку земли;
• Строительство недвижимости;
• Сдача готового объекта в эксплуатацию.

Разрешение на возведения нового объекта недвижимости вне зависимости от его типа (многоквартирный дом, вилла или частное строение) выдается муниципалитетом в течение трех месяцев.

Элитное жилье в Израиле

Люкс жилье в стране отличается своим уникальным, скорее эксклюзивным, стилем. Как правило, это дизайнерские проекты, авторские архитектурные интерьеры, самое лучшее оборудование, современные отделочные материалы и прочие решения, которые придутся по вкусу каждому покупателю. Для каждого покупателя гарантирована тишина и приватность.

Обычно из окон элитной недвижимости открывается панорамный вид на Средиземное море, в поселках есть круглосуточная охрана, развитая инфраструктура. Преимущественно в крупных городах регионального значения и в западной части Израиля расположены те самые постройки люкс (Тель-Авив, Герцлия, Натания, Эйлат). Большой популярностью среди инвесторов пользуются пентхаусы площадью от 120 кв.м.

Ценовая политика разная и зависит от многих известных уже факторов, как планировка, расположение, развитость инфраструктуры, наличие соседей и т.д.:

• Люкс-дом в Тель-Авиве обойдется от €5000 - €7000 за 1 кв.м.;
• Пятикомнатная вилла в Герции площадью в 240 кв.м. (участок – 420 кв.м.) - $1650 тыс.;
• Восьмикомнатная вилла в Эйлате в 600 кв.м. (участок – 850 кв.м.) - $3900 тыс.

Продажа недвижимости в Израиле: доска объявлений, агентства недвижимости

Выбор жилья за рубежом – дело трудоемкое, финансово затратное и сложное. Большое число времени уходит на то, чтобы тщательно изучить местный рынок, проанализировать все риски и перспективы. Агентства недвижимости Израиля (АН), как правило, все делают за покупателей-инвесторов. Специальные доски объявлений, которые можно найти на сайтах, рассказывают о наличии разного рода жилья в городах страны. Сотрудники компаний компетентны в вопросах налогообложения, сотрудничают с крупными адвокатскими конторами, а значит, помогают человеку как можно быстрее и качественнее приобрести жилье в Израиле.

Самыми популярными АН в Израиле среди русских инвесторов принято считать:

1. Компания Gordon Rock, специализирующаяся на продаже/покупке/аренде недвижимости в разных уголках нашей планеты;
2. AlfaRealty-israel более локального действия – временное и постоянное жилье в разных городах Израиля;
3. Компания Israel Home ориентирована только на израильский рынок недвижимости.

После тройки лидеров шагают Apartment Israel, Евро-Резидент, Domik.co.il, IMMI.RU и Армон. Все вышеуказанные компании предоставляют услуги сопровождения сделки, осуществляют налогово-правовой консалтинг операций с жильем в Израиле, обеспечат каждого клиента полной конфиденциальностью и высоким качеством услуг при согласовании договора. С такими лидерами рынка можно не беспокоиться на всех этапах покупки/продажи или аренды недвижимости в стране.

Налог на недвижимость в Израиле

С начала текущего года земельный кодекс страны претерпел изменения, которые вызвали недовольство, как местных, так и иностранных инвесторов. А суть нового налога на недвижимость в следующем.

В прошлом году существовали два типа налогообложения в стране:

• Земельный налог, который оплачивался на сумму прибыли от сделки продажи жилья. Её оплатой занимался, как правило, продавец;
• Налог на приобретение квартиры/дома, который касался покупателя.

До конца 2014 года владельцы недвижимостей (более одной) в Израиле могли купить дом, а после продать его в течение 4-х лет, не заплатив государству ни копейки. С 2015 года все изменилось. Земельный налог не платит только те семьи, в чьей собственности только один дом. Также от оплаты налога освобождаются люди, продающие жилье ниже 4,5 млн. ILS.

Стоит отметить и новое новшество этого года отмена освобождения от оплаты налога для иностранных инвесторов – резидентов, которые не являются израильскими поданными. И их не спасает даже наличие одного дома.

Есть, конечно, ограничения, когда иностранцы могут получить поблажку:

• Отсутствие личной недвижимости в Израиле (расчет берется за всю семью);
• Продажа жилья по наследству;
• Продажа имущества (например, двух небольших домов) для покупки более вместительного дома;
• Продажа помещения, находящегося в совместной собственности (кондоминиум);
• Продажа жилого объекта недвижимости, который достался по наследству от некоммерческой организации.

Если брать во внимание наследуемое жилье, то тут тоже не все так просто. Освобождаться от уплаты налога будут только подарки родителей своим детям. Хотя в некоторых случаях возможны варианты перехода имущества от сестры к брату, если только данное жилье до этого принадлежало их родителям. В рамках таких льгот дается освобождение раз в 1,5 года и только на единственное жилье.

Налоговые органы Израиля рассматривают супругов, их несовершеннолетних детей как единое целое. Именно поэтому в расчет при оплате земельного налога берется все имущество членов семьи.

Особенности обращения с недвижимостью в стране

Страна обетованная может похвастаться льготными условиями покупки жилья для иностранных граждан. Такого ни в одной стране не встретишь. Да и ограничений нет никаких. Ипотека для инвестора, предоставляемая государством, называется машканта. Она выдается под 4,21% в год на срок до 28 лет. Такого в российской экономике не встретишь! Многие молодые израильтяне, вступая во взрослую жизнь, запросто оформляют машканту и много лет подряд её выплачивают.

Для россиян попасть в Израиль вообще не проблема – безвизовый режим. А если у человека припрятано немного денег, есть желание переехать в страну, то хватит немного пожить в Израиле и подать заявление министерство абсорбции.

Помимо помощи сотрудников агентства недвижимости, нужно еще и самостоятельно проводить осмотр будущего приобретения. При выборе дома инвесторам стоит обратить внимание:

• Наличие спокойной обстановке на улице за окном;
• Чистоту окрестностей дома, подъезда, самой улицы;
• Есть ли трещины, следы плесени на стенках здания;
• Состояние крыши, внешних стен сооружения;
• Наличие стоянки для авто;
• Расположение мусорного контейнера.

При выборе квартиры инвесторам стоит обратить внимание:

• Отсутствие плесени, пятен сырости на потолке, стенах помещения;
• Расположение квартиры, чтобы была обеспечена роза ветров (проветриваемость тогда будет лучше);
• Наличие балкона. Если он открытый, то стоимость жилья возрастет, а вот технический послужит помещением для стиральной машинки и бойлера;
• Есть ли солнечный бойлер;
• Месторасположение счетчиков на воду, газ и электричество;
• Состояние кранов и сантехнического оборудования;
• Наличие телефонной линии в квартире;
• Есть ли отопление, когда квартира приобретается в Иерусалиме или в северных районах Израиля;
• Состояние оконных рам, жалюзи, дверей и замков к ним;
• Наличие кондиционера, кладовки для хранения вещей, оборудования для кухни;
• Размер налога на квартиру в городе;
• Какие выплаты за обслуживание дома придется платить в месяц (озеленение, содержание лифта, окружающей территории, подъезда и т.д.).

Полезные советы покупателям

Для начала брокеры советуют составить приблизительную смету затрат на покупку жилья в Израиле. Это связано с тем, что такое приобретение – серьезное капиталовложение, которое не каждый может потянуть. И дело даже не в получении машканты, а в том, что могут быть непредвиденные расходы, составляющие до 9% от общей стоимости жилья по договору купли-продажи. Это и налоги, оплата брокеру, адвокату и т.д.

Также стоит понимать, что машканта составляет до 55% от стоимости жилья, которое вы хотите приобрести. Всё остальное придется найти самостоятельно или получить ссуду в банке, которая в любом случае будет не больше 95% от цены понравившегося дома/квартиры.

Перед тем как получать ипотеку, следует согласовать с банком оптимальный график погашения кредита: дата, сумма в месяц и прочее. Стоит понимать, что чем дольше срок кредита, тем больше вы будете переплачивать израильскому банку или государству. Поэтому старайтесь погашать большими суммами заём, если это не облагается штрафами по договору.

Каких-то конкретных правил покупки жилья в иностранном государстве, но есть золотое правило: не стоит подписывать предварительный договор купли-продажи, риэлтерский договор, пока не известна дата получения машканты и её лимит.

Соблюдение таких простых правил и советов позволит избежать серьезных финансовых потерь при приобретении недвижимости в Израиле.